Mietanpassung / Mieterhöhung
Bei freifinanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) anheben. Die Mieterhöhung ist im §§ 558 ff. BGB geregelt. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist. (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig „anordnen“, es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind. (Kappungsgrenze) Eine Modernisierungs-Mieterhöhung kann der Vermieter bei baulichen Veränderungen verlangen, für Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Für die Mieterhöhung für öffentlich-geförderten Wohnraum gelten andere Vorschriften (s. dazu insbesondere § 10 Wohnungsbindungs-Gesetz – WoBindG). Hier gilt das Prinzip der Kostenmiete, d.h. die Berechnung der Quadratmeter-Miete auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Erhöhung erfolgt hier ohne Zustimmung des Mieters gemäß Gesetz.